요양원 창업 가이드와 창업 서류

한 줄 요약: 요양원 창업은 "건물(토지) 확보 → 용도·소방 갖추기 → 인력 채용 → 시·군·구에 설치신고 + 장기요양기관 지정신청 → 지정서 수령 → 공단 연계·보험 가입 → 입소 계약" 순서로 진행한다. 설치신고 처리기간은 7일, 지정은 30일이다. 방문요양과 가장 다른 점은 세 가지다. 노인요양시설은 토지·건물을 소유해야 하고, 노유자시설 용도와 스프링클러 등 소방설비가 필요하며, 요양보호사를 입소자 2.1명당 1명 두어야 한다.

• 기준일: 2026-10-21
• 확인한 법령 버전
  • 노인복지법: 법률 제22020호 (2026.10.2 시행)
  • 노인복지법 시행령: 대통령령 제36050호 (2026.1.24 시행)
  • 노인복지법 시행규칙: 보건복지부령 제1143호 (2025.12.29 시행). 별표 4는 2024.12.31 개정(2025.1.1 시행)본
  • 노인장기요양보험법: 법률 제21690호
  • 노인장기요양보험법 시행규칙: 보건복지부령 제1138호 (별지 제19호서식 2025.12.12 개정)
  • 장기요양급여 제공기준 고시: 제2026-189호 (2026.10.1 시행)
• 읽는 법
  • [S숫자]는 맨 아래 "출처" 번호다.
  • **(확인 필요)**는 공식 자료로 끝까지 확인하지 못한 내용이다. 관할 시·군·구에 꼭 물어본다.
  • 시설·인력 기준의 자세한 내용은 03_기관설립_지정요건.md에 있다.
  • "참고용 추정"은 공식 수치가 아니다. 계산 근거를 함께 적었다.

1. 한눈에 보는 창업 순서

• 전체 기간(참고용 추정)
  • 이미 노유자시설인 건물을 확보한 경우: 약 3~6개월
  • 용도변경이 필요한 경우: 약 5~10개월
  • 신축: 1년 반 이상
• 법정 처리기간(7일·30일, 사업자등록 2일) 말고는 모두 추정이다. 건축 일정은 설계사무소·시공사 견적으로 바꿔 넣는다.

순서 주의

• 지정신청서에는 사업자등록증 또는 고유번호증 사본을 붙인다. 행정정보 공동이용으로 확인되면 생략한다. [S6 제23조①2] 그래서 보통 지정신청 전에 받는다.
• 국세청은 허가 전에 등록하면 허가신청서 사본이나 사업계획서로 허가증을 대신 받는다. [S19]
• 보건복지부 사업안내는 "노인의료복지시설을 설치하여 운영하고 있는 자"가 지정을 신청한다고 적는다. [S16 49쪽] 반면 고양시 덕양구는 설치신고와 지정신청을 한 번에 받아 30일 안에 함께 처리한다. [S18] 어느 방식인지 사전상담에서 확인한다.

2. 창업 전에 정할 것

2-1. 누가 설치하나: 개인 / 비영리법인(사회복지법인 등) / 영리법인

• 노인복지법은 "국가 또는 지방자치단체 외의 자"가 신고하고 설치할 수 있게 한다. [S1 제35조②]
• 지정신청서 설립형태란에는 국가, 지방자치단체, 법인(재단·사단·의료·사회복지·종교·학교법인 등), 개인, 기타가 있다. [S6 별지 제19호]

• 참고: 2025 장기요양실태조사 보도에 따르면 조사 대상 장기요양기관(재가 포함, 1,991개소)의 85.8%가 개인 운영이다. [S23] (복지부 원문 확인 필요)
• 세금·법인 형태 선택은 세무사와 상담한다. 이 문서의 범위 밖이다.

2-2. 노인요양시설 vs 노인요양공동생활가정

• 공동생활가정은 "가정과 같은 환경"이 목적이다. 시설을 공용해 사실상 요양시설처럼 운영하면 안 된다고 사업안내가 주의를 준다. [S16 41쪽]

2-3. 신축 vs 기존 건물 용도변경

3. 건물·부지 체크리스트

계약하기 전에 확인한다.

입지·용도

• 용도지역: 토지이용계획확인서로 노유자시설을 지을 수 있는지 본다. 예) 제1종일반주거·자연녹지는 별표상 가능(층수 조건 있음), 제1종전용주거·생산관리는 조례가 허용해야 가능 [S12 별표 2·4·17·19]
• 건축물대장 용도: 노유자시설(노인복지시설)인지 본다. 공동생활가정은 단독·공동주택도 가능하다. [S11 별표 1 제11호], [S1 제55조]
• 같은 건물의 다른 용도: 위락시설(유흥주점 등), 위험물 저장·처리시설, 공장, 정비공장, 도·소매시장이 있으면 안 된다. [S16 43쪽]
• 공동주택이면 집합건물법을 고려한다. 공동생활가정 침실은 1층에 둔다. [S16 41쪽], [S3 별표 4 제4호가목(12)]

권리관계

• 등기부: 노인요양시설은 신고자 명의 소유권이어야 한다(예외는 03 파일 5-2). 시설 목적 외 저당권은 없어야 한다. [S3 별표 4 제2호]
• 시설 목적 저당권이 있으면 채권액과 입소보증금 합계가 건설원가(또는 감정평가액)의 80% 이하인지 본다. [S3 별표 4 제2호가목], [S16 42쪽]
• 공동생활가정 임차
  • 전세권(저당권보다 먼저 설정) 또는 임대차보호법상 대항력을 갖춘다. [S16 42쪽]
  • 계약서에 시설 운영 목적, 자동갱신, 양도·전대 금지, 임차료 인상 방법, 우선취득권을 넣는다. [S3 별표 4 제2호나목(4)]

면적·구조

• 정원 계산: 연면적 ÷ 23.6㎡(요양시설) 또는 20.5㎡(공동생활가정). 소수점 이하는 버린다. 초과 주차장 면적은 빼고, 주차장 의무면적(노유자 300㎡당 1대)은 넣는다. [S3 별표 4 제1호], [S16 43~44쪽]
• 침실: 1명당 6.6㎡ 이상, 1실 4명 이하, 남녀 구분, 특별침실은 정원의 5% 이내, 바닥면적 1/7 이상 창 [S3 별표 4 제4호가목]
• 필수 방: 침실, 사무실, 요양보호사실, 자원봉사자실, 의료·간호사실, 물리(작업)치료실, 프로그램실, 식당·조리실, 비상재해대비시설, 화장실, 세면장·목욕실, 세탁장·건조장. 규모별 차이는 03 파일 3장 [S3 별표 4 제3호]
• 치매전담실을 둘 경우: 1실 정원 16명 이하, 1명당 1.65㎡ 이상 공동거실, 구분 출입문, 공동 화장실·간이욕실 [S3 별표 4]
• 이동: 침실이 2층 이상이면 경사로 또는 승객용 엘리베이터. 휠체어 공간, 문턱 제거, 손잡이, 미끄럼방지 [S3 별표 4]
• 치매 안전설비: 계단 출입문·외부 출입구 잠금장치(비상시 자동 열림), 주방 잠금, 야간 상용등, 욕실 급탕 40도 이하 [S3 별표 4 제4호]
• 편의증진법 편의시설을 확인한다. 세부 항목은 (확인 필요) [S16 43쪽]

소방·안전·위생

• 소방: 간이스프링클러(노유자생활시설), 바닥면적 600㎡ 이상이면 스프링클러 모든 층, 자동화재탐지설비, 자동화재속보설비 [S13 별표 4]
• 소방시설완공검사증명서를 관할 소방서에서 받을 수 있는지 확인한다(신고 때 제출). [S16 43쪽]
• CCTV 설치 위치를 정한다. 공동거실, 침실과 연결된 복도, 현관, 물리치료실, 프로그램실, 식당, 엘리베이터에 각 1대 이상. HD급 이상, 60일 이상 저장 [S6 별표 1의4]
• 집단급식소: 종사자를 포함해 1회 50명 이상 식사를 주면 신고 대상이다. 영양사·조리사도 확인한다. [S14 제2조·제51조·제52조·제88조, 시행령 제2조], [S16 45쪽]
• 전기안전점검확인서: 담당 공무원이 공동이용으로 확인한다. [S3 별지 제16호] 가스안전검사확인서는 지자체에 따라 요구한다. [S18]

4. 창업 서류 체크리스트

• 법령상 필수 서류는 노인복지법 시행규칙 제20조(설치신고)와 노인장기요양보험법 시행규칙 제23조(지정신청)다.
• "지자체 추가" 항목은 고양시 덕양구 26종 목록을 예로 든 것이다. [S18] 지자체마다 다르니 관할 지자체 최신 목록을 받는다.

4-1. 시·군·구 제출 서류 (설치신고 + 지정신청)

4-2. 그 밖의 기관에 내는 서류

5. 사업계획서·운영규정 작성 가이드

5-1. 사업계획서

• 법이 반드시 넣으라고 한 것: "제공되는 서비스의 내용"과 "의료기관과의 연계에 관한 사항" [S3 제20조①4]
• 심사에서 보는 것: 운영자 급여 제공 이력, 행정처분, 운영 계획, 지역의 노인인구·치매환자 수·급여 수요 [S4 제31조③]
• 6년 뒤 갱신 심사에서 보는 것: 공단 평가 결과, 시설·인력, 행정처분 [S6 제24조]. 복지부 안내 심사 영역은 서비스 계획, 인권보호·직원교육, 회계 투명성, 근로계약·급여 적정성이다. [S24]

아래 목차는 위 공식 항목을 모아 만든 작성 예시다. 법정 양식은 아니다.

5-2. 운영규정

• 시설장은 조직·인사·급여·회계·물품 등 운영 규정을 만들어 시·군·구에 낸다. 규정대로 운영해야 한다. [S3 별표 5 제3호]
• 시설급여 기관은 입소정원·모집방법, 입소계약, 비용 변경 절차, 서비스 내용과 비용 부담을 담은 운영규정을 마련해야 한다. [S7 제43조②]

운영규정에 반드시 들어갈 10개 항목 [S3 별표 5 제3호나목]

• 관할 지자체에 운영규정 예시나 서식이 있는지 물어 그 항목에 맞춘다(일반 조언).

6. 초기 비용

공식 자료로 확인한 수치는 아래 표의 "근거"에 출처를 적었다. 나머지는 참고용 추정이다. 실제 견적으로 바꿔 넣는다.

6-1. 건축비 감 잡기 (참고용 추정)

• 민간 개인 시설은 국고 기능보강 지원 대상이 아니다. [S16 1권 21쪽]
• 토지 매입비, 엘리베이터, 소방설비, CCTV, 침대 등 집기의 공식 단가는 찾지 못했다. (확인 필요: 견적)

6-2. 인건비 감 잡기 (참고용 추정)

• 2026년 최저임금은 시간당 10,320원이다. 월 209시간 기준 2,156,880원이다. [S22]
• 2025 장기요양실태조사 보도에 따르면 시설급여 요양보호사 월평균 임금은 219.8만 원, 월 근무시간은 164.7시간이다. [S23] (복지부 원문 확인 필요)
• 30명 요양시설 예시
  • 요양보호사 14명 × 219.8만 원 = 약 3,077만 원/월
  • 임금만 계산한 값이다. 4대보험 사업주 부담, 퇴직적립금, 다른 직종 인건비는 빠져 있다.
  • 다른 직종: 시설장, 사회복지사, 간호(조무)사, 물리치료사, 조리원, 위생원, 계약의사(진찰비는 공단 청구) 등 (03 파일 7-6)

6-3. 수입 구조 감 잡기 (2026 수가 기준 참고 계산)

2026 시설급여 1일당 수가 [S7 제44조 표, 제2026-189호]

• 참고 계산: 30명이 모두 2등급이고 30일 모두 입소했다고 가정하면 86,340원 × 30명 × 30일 = 월 7,770만 6천 원이다.
  • 이 중 본인부담 20% [S5 제15조의8]를 빼면 공단 부담은 80%다.
  • 인건비 지출비율 62.6%를 적용하면 장기요양요원(간호(조무)사, 물리(작업)치료사, 사회복지사, 요양보호사) 인건비로 최소 약 4,864만 원/월을 써야 한다. 비율은 1년 단위로 계산한다. [S7 제11조의2]
  • 실제로는 등급 구성, 입소율, 외박(50% 산정), 가산·감액에 따라 달라진다.
• 비급여(식사재료비, 상급침실 추가비용, 이·미용비)는 별도로 받을 수 있다. [S6 제14조]
• 국가·지자체 시설운영비나 기능보강비를 받은 시설은 본인이 전액 부담하는 3등급 이하 유료입소자를 받을 수 없다. [S16 40쪽]

6-4. 운영자금

• 급여비용은 제공한 달의 다음 달 초일부터 월 단위로 청구한다. [S8 제9조①] 첫 입금 전까지 인건비·관리비를 먼저 내야 한다.
• 개원 직후에는 입소자가 차기까지 시간이 걸린다. 인건비는 법정 인원 기준으로 처음부터 나간다.
• 고정비 3~6개월분을 운영자금으로 준비하기를 권한다. (참고용 추정, 공식 기준 없음)

7. 개원 후 첫 3개월 할 일

지정 직후 (1~2주)

• 공단 노인장기요양보험 홈페이지(www.longtermcare.or.kr)에 장기요양기관회원으로 가입한다. 시설·인력·비급여·배상책임보험 가입 여부 등을 게시한다. [S6 별지 제19호 서약란], [S4 제34조]
• 청구방법 신청(변경)서를 첫 청구 전에 낸다. [S8 제5조]
• 전문인 배상책임보험(급여 개시일부터), 화재·안전사고 책임보험에 가입한다. [S7 제10조], [S10 제34조의3]
• 4대보험 사업장 성립신고와 근로자 취득신고를 한다. [S20]
• 집단급식소 신고를 한다(해당 시). [S14 제88조]
• CCTV 작동, 출입구 안내판, 관리책임자 지정을 확인한다. [S6 별표 1의4]
• 운영위원회를 구성한다. [S10 제36조]
• 계약의사 지정이나 의료기관 협약을 마무리한다. [S3 별표 5 제1호]
• 공단 인증서 발급, 지급계좌 등록 절차를 확인한다. (확인 필요: 1577-1000)

입소 계약할 때

• 장기요양인정서와 등급(시설급여 대상인지)을 확인한다. 12등급, 또는 35등급 중 등급판정위원회가 시설급여 대상으로 판정한 사람이다. [S16 39쪽]
• 의료급여 수급자는 시·군·구 입소의뢰서를 확인한 뒤 계약한다. [S16 50쪽]
• 입소 예정자에게 건강진단서를 받는다. 국공립병원, 보건소, 지정 건강진단기관 발행분이다. [S3 제19조⑧]
• 계약서 2부를 쓴다(당사자, 기간, 급여 종류·내용·비용, 비급여 항목별 비용). 급여제공계획을 세우고 동의를 받는다. [S6 제16조], [S7 제6조②]
• 계약통보서를 지체 없이 공단에 보낸다. [S6 제16조④], [S7 제6조③]
• 본인부담은 **20%**다. 감경 대상만 법정 감경한다. 임의 면제·할인은 금지다. [S5 제15조의8], [S4 제35조⑤]

운영 중 (매일·매주·매월)

• 식사 1일 3회 이상, 목욕 주 1회 이상, 배변·구강 위생 매일. 급여제공기록지에 기록한다. [S7 제43조④]
• 계약의사 진찰은 수급자별 월 2회 이상이다. [S7 제43조⑥]
• 야간(22시~6시) 1명 이상을 배치한다. [S3 별표 5 제8호]
• 인력배치를 매월 점검한다. 입소자가 늘면 요양보호사 의무 인원도 는다(2.1명당 1명, 반올림). 입소자 증가 특례는 직종별 반기 1회다. [S7 제44조·제48조·제67조]
• 매월 청구할 때 전월 인건비 지출내역을 낸다. [S7 제11조의3]
• 신체 제한이 불가피하면 가족 동의를 받고 사유·시간을 기록한다. [S7 제43조③]
• 계약 서류, 청구서, 기록지 등은 급여 종료일부터 5년 보존한다. [S6 제27조④]

연간 일정

• 신규 기관의 첫 예산 제출 시점은 (확인 필요)

8. 흔한 실수와 처벌 규정

입소자 모집에서 해도 되는 것 / 안 되는 것

• 해도 되는 것: 공단 홈페이지 정보 게시(의무), 기관 홈페이지·안내문, 지역 기관에 기관 소개
• 안 되는 것: 본인부담금 면제·할인 약속, 상품권·현금 제공, 소개해 준 사람에게 소개비 지급 [S4 제35조⑤⑥], [S16 47쪽]
• 애매한 홍보는 시·군·구나 공단에 먼저 물어본다.

9. 문의처

10. (확인 필요) 목록 — 이 파일

1. 영리법인(주식회사)이 노인의료복지시설을 설치하고 장기요양기관으로 지정받을 수 있는지
2. 가스안전검사확인서의 발급기관과 법적 요구 여부 (덕양구 추가 서류)
3. 차입금 계획서의 법적 근거 조문
4. 비급여(식재료비 등)의 부가세 처리
5. 토지·엘리베이터·소방설비·CCTV·집기의 실제 비용 (견적 필요)
6. 공단 인증서 발급, 지급계좌 등록 절차
7. 신규 기관의 첫 예산서 제출 시점
8. 편의증진법상 편의시설 세부 항목
9. 건축물 용도 위반, 억제대 절차 위반의 구체적 제재 수준
10. 2025 장기요양실태조사 보건복지부 원문 수치 (개인 운영 비율, 요양보호사 임금)
11. 건축 공사 기간과 전체 창업 기간 (모두 참고용 추정)

출처

• 법령 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr) 현행본을 기준으로 확인했다(2026-10-21~22 조회).
• 별표·별지는 law.go.kr 첨부 파일(PDF·HWP)을 열람해 확인했다.
• 고시 표(수가·비율)는 국민건강보험공단 법령서비스에 실린 표 이미지를 직접 확인했다.

내려받을 수 있는 원본 자료

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